华润万象生活港股IPO成色

2020年，物业服务企业的上市热潮较往年有过之而无不及。截至9月，目前在港股市场等待上市的企业有11家，已超往年上市物业企业总和。
最新消息显示，华润置地历时数年的物业板块分拆有了结果，8月31日，其在港交所披露了招股说明书。
华润万象生活提供物业管理及运营服务，截止到2020年6月末，在管住宅及商业物业建筑面积约1.07亿平方米；另向51个购物中心提供商业运营服务，总建筑面积为560万平方米。若按面积计算，在已上市和拟上市物企中，华润万象生活规模排在第9位，属行业上游企业。

据招股书数据显示，2017至2019年，华润万象生活分别实现收入31.29亿元、44.32亿元及58.68亿元。以目前已递表的物业服务企业2019年营收规模来看，华润万象生活为年内规模最大的拟上市物业服务企业。

“商住”平分秋色，难掩增速疑问

无疑，华润万象生活的营收规模在物管企业中是排名靠前的。不过，在营收增长方面，则显得有些乏力。

以招股书数据计算，2018年营收同比增幅为41.61%，至2019年则下降了近10个百分点至32.41%。

同时，华润万象生活总营收36.59%的复合增速。

据观点指数整理目前A股与H股上29家已上市企业2017-2019年营收数据发现，29家物业企业的平均复合增速40.05%，华润万象生活略低于行业平均线。

据招股书显示，华润万象生活营收构成分为住宅物业管理服务与商业运营及物业服务两部分，在物业业态分工上，住宅物业管理服务包含住宅及其他物业的物业管理服务与各类增值服务，商业运营及物业管理服务则包含购物中心、写字楼等业态。

2017年至2020年上半年，住宅物业服务的收入一直为华润万象生活的主要营收，但随着商业分部的发展，这一比重逐年下降，但仍占据了重要部分。

数据显示，住宅物业管理服务的营收占比由2017年的67.1%下降至2019年的59.2%。2020年上半年住宅物业服务收入占比为53.6%、商业运营及物业服务收入占比达到46.4%。

细分来看，2017年至2019年以及2020年上半年，华润万象生活住宅物业管理服务的营收为21.01亿元、27.63亿元、34.72亿元、16.81亿元，复合增长率为28.53%；商业运营及物业管理营收分别为10.28亿元、16.68亿元、23.97亿元、14.53亿元，其中商业运营部分复合增长率为52.68%，超过总收入增速，为华润万象生活发展最迅速的业务。

值得注意的是，尽管商业运营物业部分的营收比重逐年增大，但所管理面积规模远远不及住宅面积。