合肥二手房贷款新政策有什么规定?

贷款买房是大部分购房者的选择，在购买二手房的时候，很多购房者也会选择贷款，但是贷款也可能会出现审批不通过的情况，所以对于二手房贷款的过程中先过户还是先贷款是让购房者比较纠结的。

去年合肥房产局对于二手房贷款交易有新政策规定，合肥二手房贷款将执行先审批、后过户。

简单来说，就是二手房交易过程中，银行可以先审批按揭贷款，审批通过后，买卖双方再办理过户等手续。即先审批贷款，后过户。

合肥二手房贷款交易的基本流程：交定金—>网签—>存入首付款—>申请贷款—>审批通过—>缴税、过户、资金托管—>抵押登记—>房款。

之前先过户、后审批贷款的模式，对于卖方来说风险非常高。

如果先过户、后审批，即使预审核没问题，最后申请的时候被拒贷了，银行是不承担任何责任的。

前期这种模式，对于卖家来说，就意味着面临极大的风险。

>> 合肥二手房资金托管办理流程

1、买卖双方签订网签合同后自愿选择托管银行;

2、中介企业协助买卖双方至托管银行服务网点提交托管申请(需要贷款的，须在申请托管前进行贷款资格预审)

3、托管银行受理托管申请，核验房屋权利情况和《存量房交易网签合同》有关信息后，与买卖双方共同签订《存量房交易资金托管协议》

4、买方将《存量房交易资金托管协议》中约定的托管资金转入托管账户

5、贷款资格审核通过后，买卖双方办理存量房交易税费缴纳，不动产登记等手续

6、不动产登记完成且资金全部到账后，托管银行两日内告知买卖双方，并及时划转托管资金。

注：具体以各托管银行服务流程为准。

>> 买二手房注意事项

1、查询房屋权属：作为购房者，对房屋的权属情况全面了解是有必要的。

(1)查看房产证上的产权人与上家的身份证是否一致。如果房屋属于共有产权，则还要查看所有房屋共有产权人同意出售房屋的书面证明。

在签订房产买卖合同时，共有人如果不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由代理人代为签合同。

(2)把好夫妻共有财产关，《婚姻法》规定，凡是夫妻婚后因购买、继承取得的房屋属于双方共有财产，下家应要求上家出具夫妻双方同意出售房屋的证明。

2、查看房屋年限：一般房屋都有居住年限的，这些在产权证明上会标注清楚。

大部分商品房的使用权限是70年，但也有个别房屋的产权年限只有四十年。除了产权年限之外还要了解该房屋从建设之初至今的使用年限是多少。

3、了解装修情况：原房屋是否带装修、装修水平和程度如何、是不是需要全部打掉;原房主的家具家电等设施，是不是要搬走或者一起出售;了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。

4、了解物业管理水平：了解该区水、电、煤、暖的价格及缴费方式，是上门代收还是自己去缴;观察电梯是否可以正常使用;了解该区的停车场、小区绿化的基本情况;小区保安水平怎么样，观察一下保安是否有责任心等。

5、了解房屋使用状况：购房者需了解到房屋建筑面积大小，房屋用途是办公还是居住等内容。另外，可到房屋所在地的房地产交易部门查到房屋有无被司法机关或行政机关依法查封或以其他形式限制权利，是否已设定抵押。

6、实地考察：购房者除了向房屋左邻右舍、小区物业公司询问房屋是否做过大修或质量问题外，还应实地查看房屋质量。

(1)查看房屋是否有私自搭建违章建筑的情况，如擅自占用屋顶露台、走廊，屋内未经有关部门许可搭有阁楼等。

(2)观察房屋的内部结构，如户型是否实用，管线走向是否安全、合理，天花板有无漏水的痕迹，墙壁是否有爆裂或脱皮的情况等。

(3)检查水龙头看看出水的畅通情况。

(4)查看房屋的供电容量，以防冬夏空调开不了;观察屋内电线是否有老化的现象。

(5)对简单的新装修多一个心眼，有些新装修是为了掩盖房屋本身的质量缺陷，如墙壁上的裂缝、天花板的渗水痕迹等。

7、明确中介收定性质

定金纠纷占二手房交易纠纷的比例较高。当购房者把定金交给中介公司时，一定要明确中介公司收取定金的性质是代收，还是转交。

如果是代收，则中介公司收取定金时应当出具上家的委托书。否则，下家要在居间合同中明确中介公司的转交责任，如约定几天内转交，未能按转交需承担的违约责任等。

为了防止原房主收了定金之后提高房屋总价，买卖双方要在书面的定金协议中对购房合同的主要条款达成一致意见，这样买方会更有保障。

8、结清水表帐单：如果自来水公司目前实行的是户名住宅地址制度，买卖双方则不需要办理水表过户手续;反之则要进行过户。

按自来水公司的规定，不论是谁使用的，凡发生逾期未缴的按日加收千分之二的滞纳金，如经30日催缴后仍未缴清水费和滞纳金的住户，则停止供水。

因此，在交房之前，买方要询问原房主是否已付清水费，同时别忘了保留交房日上个月份的已缴清水费账单收据。

9、告知电表状况：按电力公司规定，凡发现私自装拆总熔丝箱和电表、私自开启封印、擅自变更计量装置等行为均属于违章行为，违者按违章用电处理。

因此，在房屋交接验收时，买房必须亲自查验电表有否移动、改装、线路走向是否正常等，同时保留交房日上个月份已缴讫的电费账单收据。

10、协助燃气过户：按照燃气公司的规定，买卖双方必须一起到燃气部门办理过户手续。

11、迁移户口：买卖二手房，除房屋交接和权利转移以外，原房主的户口没有及时迁出，是发生纠纷最多的因素之一，也是最易危及到买方利益的一种纠纷。

因此，买方在房屋交接日前一天可到房屋所在地派出所查阅上家的户口是否已经迁出。如果原房主户口要在交房后才可迁出，则下家一定要与上家就此问题约定清楚。