“限高令”出台 合肥两座500米高楼能如期建成吗?

日前住建部和国家发改委日前联合下发通知，要求各地进一步加强城市与建筑风貌管理，严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天楼”，一般不得新建500米以上建筑。

通知明确：严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天楼”，一般不得新建500米以上建筑;各地新建100米以上建筑应充分论证、集中布局，严格执行超限高层建筑工程抗震设防审批制度，与城市规模、空间尺度相适宜，与消防救援能力相匹配。

“限高令”的出台，合肥市民最关心的就是合肥滨湖区的两座高楼到底还能不能如期建设?但眼下不管是谁，500米的槛，想跨过去很难……

>> 滨湖区两座摩天高楼命运如何?

1、恒大518 安徽第一高楼

安徽第一高楼，当属恒大518。恒大中心位于合肥滨海湖新区CBD核心区成都路与华山路交汇处，紧邻巢湖沿岸，距安徽省政府约3公里，规划总建筑面积约102万平米，投资预计为165亿元。

项目是一座以全球摩天地标的前瞻规划，倾力打造集商业、办公、酒店、服务式酒店、居住于一体的城市地标综合体。但是项目的施工进度一直受到困扰，此前有爆料，项目一直在进行复工的准备工作。

广大市民和合肥市相关部门一直希望恒大中心能够尽快复工。毕竟恒大中心的建成将会成为合肥的新名片。

2、宝能环球金融中心调整至499米

在去年底，宝能环球金融中心T1~T6进行了方案调整，目前调整方案出炉。

六栋塔楼高度有所变化，主楼T1从588米调整为499米，其他四栋由465米，380米，330米，280米，255米调整为404米，386米，364米，302米，250米，单体建筑方案不变，只是楼栋位置做了相应调整。

其实，关于合肥这两个高楼的项目，今年初安徽省巢湖管理局也进行了回复。

安徽省巢湖管理局：“恒大中心和宝能城整改问题省市相关部门都很重视。宝能城项目已在做规划调整。恒大中心项目由省市政府研究决定具体整改措施。”

>> 合肥未来住宅层高或将“受限”

关于此次的“限高令”住建部还释放了一个信号。其中指出，各地新建100米以上建筑应充分论证、集中布局，严格执行超限高层建筑工程抗震设防审批制度，与城市规模、空间尺度相适宜，与消防救援能力相匹配。

什么叫做“与城市规模、空间尺度相适宜”呢?以合肥为例：

1、合肥目前“高低配”现象较为严重

近些年，合肥的土地容积率基本上保持在2.0-2.2左右。1.5-1.8的很少。这也使得开发商清一色的选择“高低配”的规划，使得整个区域的空间形态单一。

顾名思义，容积率越高意味着这个地块盖的房子就会越多，楼就越高，采光就越差。小区里面人住的多，居住就拥挤，你平均所能分享到小区的公共资源就少，居住舒适度就差。

因此低容积率的小区更受大家欢迎。

地块的容积率，一般都是在招挂牌的时候就确定了。所以开发商拿下该宗地之后，会想尽一切办法最大限度的利用容积率。

基本上没有开发商会按照低于规定的容积率去开发房子，除非他跟钱有仇。

而开发商为了充分的利用容积率，抱着不浪费1㎡土地的信念，高低配的产品也就开始被普遍运用到项目的规划中。

可以看到，小区高层在别墅的外围，为了给别墅节省用地，高层不但建到30-40层，而且有两栋居然设计成“L”型，真是令人匪夷所思。

这样的房子，户型和采光不知道要糟糕到什么程度。就算是别墅，也不能幸免于难，不仅拥挤，东边的宝贵阳光还被自家高层挡住。

02、合肥以后房子以小高层、洋房为主

2018年的时候，在合肥市规划委员会第五次主任办公会会议纪要中曾经提到，对于未来合肥楼层的建设高度也提出了要求。

对开发强度过高片区的存量用地，要严格控制开发强度和建筑高度。今后本市级(含三大开发区)新建经营性住宅项目，住宅建筑层数原则上不高于24层，五县市(含安徽巢湖经开区)新建经营性住宅项目，住宅建筑层数原则上不高于20层。同时要注重打造错落有致，通透疏朗的空间形态，避免建筑高度“一扎齐”现象的出现。

该文件对于合肥市的绿色建筑以及城市形象都有极大的提升意义。

现如今高楼林立，但是由于规划的不合理，小区北边的住宅往往会被南边的高楼遮挡住阳光。比如说某小区的高层总层数为33层，层高2.8米，楼间距大约45米。冬天高层20层以下采光基本上都会受到影响。除了采光受影响之外，文件中还提到一点，“对开发强度过高片区的存量用地，要严格控制开发强度和建筑高度。”这也就说明，目前合肥开发强度较大的区域包括滨湖区、新站区、包河、瑶海等区域。以后这些区域内新建住宅的高度原则上将会得到控制。

通过这1-2年的住宅项目建设可以看到，目前滨湖区的小高层和洋房的产品正在逐渐增加。可以预测的是，未来同样大的地块未来盖的房子将会更少。

>> “限高令”席卷全国 多城控制住宅层高

早先，全国多城都有出台住宅限高的措施!整体来看都是为了改善人居环境，调减土地开发强度。

1、郑州新建住宅楼不得高于100米

2018年郑州城市规划新政策，对住房容积率、绿地率以及住宅建筑高度提出了硬指标。为了改善人居环境，调减土地开发强度。

2018年6月7日，郑州市城乡规划局召开新闻发布会，对《郑州市城市规划管理技术规定(2018修订版)》进行解读。其中对大棚户区改造项目最高容积率限制等方面有了最新要求，新建住宅楼不得高于100米。

2、银川住宅层高控制在18层以下

据了解，2017年银川市开启整治行动，向违法建设治理、规划容积率管控、住宅限高、延期交房、质量投诉、物业纠纷、房屋征收补偿、供暖供气等矛盾纠纷集中的方面延伸，解决群众关心的突出问题。

在城市规划和空间利用方面，逐步清理和拆除历年形成的违法建筑，对新增违法建设实施“零容忍”。加大对规划审批实施过程中随意变更规划设计条件，调整容积率的查处力度，减少权力寻租空间。

宁夏自治区住建厅发文强调了住宅限高相关规定，此次也将严格履行“城市住宅高度县城控制在6层左右，地级市控制在10层左右，银川市控制在18层以下”的管控要求。

3、济南新供地块住宅限高18层

此前，济南市国土资源局发布7宗挂牌出让公告，在出让的7宗地中，天桥区北园大街以南、津浦铁路西侧的两宗商业商务、居住用地为捆绑出让。

根据出让条件，地块一即商业商务用地要求建筑高度不超过60米，地块二即居住用地规划住宅不超过18层。

还有两宗居住用地出让，折合土地158亩。根据规划要求，两宗居住地在沿河建筑高度控制在20米以内，其余住宅建筑最高不宜超过18层。

>> 专家：未来高层住宅房价大幅贬值

现在的高楼是越盖越高，这是可以理解的，尤其是寸土寸金的城市，只能向天借空间。

不过有专家表示，未来几十层高层住宅楼价值将会大幅度贬值，中低层、联排、双拼和一户建等住宅将会大幅度升值。

未来由于人口老龄化，子女继承越来越多前一两代人的住宅，税征，供给大于需求，高层住宅楼的价格会跌到白菜价。而且更重要的是这些楼房维修成本也会高德令人吃惊。

中国社会科学院农村发展研究所研究员国英也认为，从收入比看，中国房价已经过高，而居住质量却一直上不去，多种因素牵引着房价下行。中国房地产市场的基本事实是，住房价格高、住房品质差以及土地利用不合理。

限高令对于楼市的发展整体是有益的，不过住宅高度下来了，房价也就上去了。刚需未来置业的夜压力可能会更大。