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非房产企业纷纷涉足租赁市场?企业在出售自有房产前,都会测算房子交易的税负。许多企业对土地增值税怎么交纳不清楚,甚至疏忽了这项最重要的税种。土地增值税的相关规则有哪些呢?
土地增值税交税义务人
转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并获得收入的单位和个人,为土地增值税的交税义务人。
纳税对象及核算方法
土地增值税的纳税对象是转让房地产所获得的增值额。增值额就是交税人转让房地产获得的收入减除《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规则的扣除项目金额后的余额。按增值额的多少对应四级差率累进税率,核算土地增值税。
土地增值税收入的断定
交税人转让房地产获得的收入,包含钱银收入、什物收入和其他收入。营改增后,交税人转让房地产获得的收入为不含增值税收入。
哪些归于扣除项目
扣除项目包含:获得土地使用权所付出的金额、房子及建筑物的评价价格(或者置办价格)、与转让房地产有关的税金(包含获得房子时交纳的契税)。提供评价陈述的,能够一起扣除评价费用。
特别提示
1.房子及建筑物的评价价格,需根据《北京市土地增值税扣除项目技能指引(旧房及建筑物评价)》要求,由评价组织出具评价陈述,并经税务机关承认。
2.置办价格是指购房发票所载金额。请注意,只能是发票所载金额,其他凭证是不能作为扣除根据的。一起从购买年度起至转让年度止每年加计5%核算,购买年度的断定标准是首张购房发票所载日期。
土地增值税核算
第一步:核算增值额:增值额=收入-扣除项目
第二步:核算增值额占扣除项目金额的份额:份额=增值额÷扣除项目金额
第三步:核算税额:
增值额占扣除项目金额的份额≤50%时,税额=增值额×30%
50%
100%
增值额占扣除项目金额的份额>200%时,税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%
举例:某企业2017年5月转让一套北京市内房子,该房子本次转让不含增值税价格为500万元,该房子是以200万元价格置办的(购房发票所载时刻为2014年4月),本次转让房子有关的税金8.11万元(包含城市保护建造税、教育费附加、地方教育费附加、本次交易合同印花税、置办本房产时交纳的契税)。
在本例中,因为房子置办时刻为2014年4月,至转让时现已持有3年,能够每年加计扣除置办价格的5%,即:加计扣除金额=200×5%×3=30
本例中,归于扣除项目金额的包含:置办价格200万元,本次转让房子有关的税金8.11万元和加计扣除金额30万元,总计238.11万元。
然后依照上述核算过程核算,即可得出税额为95.23万元。
责任编辑: yangjin
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2024-04-30 16:30:18
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