各地楼市调控政策收紧 一线城市终结只涨不跌神话

自3月17日北京再度加码楼市调控以来，全国已有数十个城市和地区跟进，限售、限贷、限商等调控措施层出不穷。在楼市调控不断加码的背景下，全国楼市开始向居住属性回归。一线城市成交量显著滑坡，打破了房价只涨不跌的神话。

限贷限售限商齐上阵

在中央“房子是用来住的，不是用来炒的”的调控基调下，今年的楼市调控力度更大，手段更加多样化，涵盖认房认贷、限价、限售、限制商改住等。以认房认贷为例，在北京率先启动“认房认贷”模式后，北上广深四大一线城市全面被覆盖。天津、厦门、杭州等二线城市随后也加入这一阵营。杭州规定只要有商贷或者公积金贷款的记录，再买房只能按照二套房的首付标准执行，且首付款比例不低于60%。

上半年的调控大潮中，限售这一措施得到了广泛应用，全国实施限售的城市已超30多个。限售是指对取得房产证后在交易的时间做出限定，限定时间少则2年，多则10年。如保定就规定“双限双竞”用地限售十年，这无疑将“锁定”周期大大拉长。

在“严控商改住”方面，各地也是毫不手软。北京要求已销售的商办类项目再次上市交易时，可出售给个人，但需符合名下在京无住房和商办类房产记录、在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税的条件。同时严禁商办项目擅自改为居住用途;广州商办项目不得改变为居住用途，最小分割单元不得低于300平方米;深圳建筑平面布局不得采用住宅套型式设计。

一线城市楼市降温明显

楼市调控政策不断收紧，住房开始向居住属性回归。国家统计局数据显示，1-5月，全国商品房销售面积增速比1-4月份回落1.4个百分点。中国指数研究院的数据则显示，上半年作为一线城市的北上广深成交面积同比降幅明显，深圳降幅超50%，北京、上海降幅高于30%，广州累计同比降幅为20%。二线城市中，南京、杭州、长沙同比降幅均超过50%。

作为调控最为严格的城市，北京楼市成交量更是“退烧”明显。伟业我爱我家集团市场研究院的数据显示，上半年北京全市新建商品住宅共网签16332套，环比下滑48.6%，同比下滑38.6%。2017年上半年北京全市二手住宅网签总量约8.7万套，环比减少36.5%，同比减少35.8%，北京二手房网签量结束了自2014年上半年以来连续增长的态势。

链家研究院院长杨现领指出，客户议价空间已经达到2016年以来的最高点。“以北京链家市场为例，91%的成交是降价完成的，调控前最高峰时81%是涨价成交的，这反映出业主预期的调整和买方谈判能力的增强。”深圳方面，6月深圳新建商品住宅简单均价为54492元/平方米，已经连续9个月回落。

三四线城市仍易涨难跌

与一线楼市形成鲜明对比的是，三四线城市楼市仍供需两旺。穆迪方面的数据显示，三四线城市房价已连续7个月环比上涨。三四线城市销量占全国市场比重目前保持在77%-90%之间。地市方面，另据中原地产统计，5月全国溢价率超过50%的地块有71宗，其中接近九成的地块分布在三四线城市。

在“棚改、降息、降首付比例、提供利率优惠”等一系列政府主导的去库存政策的引导下，炒楼资金大幅向三四线城市转移。正是借着这样的政策东风，三四线城市楼市仍逆势走强。不过，易居中国执行总裁丁祖昱也指出，随着调控进一步铺开和升级，部分房价上涨过快、严重透支未来预期的二、三、四线城市楼市将面临更大调整风险。