房价疲软房企拿地缓慢 调控下未来房价走势如何？

房地产调控的威力和发酵效应正在凸显，前5个月的投资增速也呈回落现象，那么，未来房价走势会如何呢?

房地产调控的威力和发酵效应正在凸显。这不仅仅表现在房价上，前5个月的投资增速也呈回落现象。国家统计局19日发布数据，5月份，15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落。其中北京、上海、深圳、杭州、成都等9个城市房价环比下降或持平。那么，未来房价走势会如何呢?

一二线城市房价持续回软

一线城市房价涨幅回落尤其明显。中新社引述国家统计局城市司高级统计师刘建伟指出，据测算，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续八个月回落，5月份比4月份分别回落2.2和1.7个百分点;二线城市新房和二手房价的同比涨幅则分别连续六个月和四个月回落，5月份比4月份分别回落0.8和0.5个百分点。

值得注意的是，在调控政策影响下，5月份北京二手房价跌幅居70个大中城市之首。统计显示，北京二手房价环比下降0.9%，三亚紧随其后，下跌0.5%。

中原地产研究中心的统计显示，5月份，北京二手房住宅签约略高于1万套，是最近27个月的最低值。

房价涨幅回落 房企拿地速度缓慢

5月份，70个城市中新建商品住宅价格环比下降的城市有9个，比上月增加1个;涨幅回落的城市有26个，比上月增加3个。二手住宅价格环比下降的城市有7个，比上月增加2个;涨幅回落的城市有30个，比上月增加8个。

进入6月份，一线城市成交面积下滑明显，降幅同比接近五成，而在这之前，一线城市新房均价涨幅已经连续回落8个月。

CREIS中指数据显示，其重点监测的品牌房企拿地节奏也开始放缓，5月份碧桂园拿地数量最多，揽地26宗，增加土地储备133.57万平方米;中国恒大拿地17宗，增加土地储备113.3万㎡;其他房企中，保利拿地8宗，中海7宗，富力5宗，金地和世茂各4宗，万科、绿城和龙湖各3宗。5月份累计新增土地面积487.96万平方米，环比下降6.45%;规划建筑面积为1024.88万平方米，环比下降13.45%;拿地成本573.44亿元，环比下降38.28%。

伴随着多个城市的楼市下行，房企的销售额也开始下降，公开数据显示，10家品牌房企中，6家销售额环比下降，其中，碧桂园降幅明显，环比下降25.12%，绿城中国次之环比下降19.15%，富力则环比降幅最小，为0.82%;世茂房地产环比涨幅较大，为13.02%。

房企下半年或将降价

实际上，从上述统计局数据可知，在二手房市场，北京二手房跌幅最大。据市场人士透露，在上半年的北京楼市中，限制新房价格，新房供应量较少，调控效果在二手房领域(相册 户型 价格 动态)效果更为明显。事实上，在一线城市中，二手房市场的表现更为直接和明显，其背后主要源于对新房的限制是“卡”在入市之前，价格过高项目不发放预售许可证。

张宏伟认为，上海商品住宅市场上半年的成交表现是“量跌”的，此时，房企资金面仍然没有压力，实质性大范围降价难以出现，因此整体表现为“量跌价稳”。不过，进入下半年后，由于上半年“量跌”有了销售业绩的损失，开发商必然会启动“保量”策略。因此，在“保量”及冲刺年度销售指标、资金兑付压力等驱动下，下半年市场表现特征将是，开发商 “以价换量”冲业绩。

张宏伟也称，今年以来，为了剥离不良资产，或者因为资金兑付压力加大，或者出于调整市场布局战略需求，并购接触剧增。鉴于此，今年下半年，在资本市场融资环境依旧大幅收紧的预期下，通过销售渠道回笼资金若遭遇瓶颈，房企的资金兑付压力将越来越大，降价销售意愿将增强，这意味着下半年楼市将进入深度调整阶段。

未来数年，市场6个基本面是不会改变的

1、城市化的进程不会改变，都市圈将成为城市化的新引擎，这就意味着大城市和都市圈中小城市的住房市场会长期看好;2、大城市的土地供应减少趋势不会改变，供求关系长期失衡，意味着房价持续上涨压力始终存在;3、城镇化正在接近尾声，中小城市的土地供应难以回到增长轨道，未来成交增长也不会持续;4、居民自持住房、改善居住条件的意愿不会改变，不仅大城市非户籍人口还有很多无房户，很多城市的商品住宅占比也仅仅是30%左右;5、过去的经验仍然适用，投资者买房保值升值的意愿不会变;6、地方政府推高地价的主观意愿不会变，房企抬高房价提升利润的动力也不会变。

在这个基本面之下，住房市场的发展就要看政策面、资金面、市场面、投资面如何演变了。