项目导购播报

上海土拍新规让房企搬着成箱资料奔赴交易中心“赶考”。5月26日，该市出让三宗地块，国土局聘请的专家耗费大量时间审查资料，企业“过关”方能获得现场竞拍“入场券”。整个拍卖活动从上午9点半持续到晚7点半。

专家根据经济实力、技术资质、项目经验进行打分，每块地筛选出不超过三家房企相互角逐。这意味着土拍分为“招标”和“拍卖”两个环节进行，招标环节将很多企业挡在门外，土拍是仅限于大型房企之间的角逐。

网络流传的图片显示，开发商甚至用小推车推着成箱的投标材料进场。“以前拍地就带个手机，”一位品牌房企投资部人士介绍，“一般土拍需要提交的投标材料都不会太复杂，有的地方网上提交就行，拍到地后再详细审核(房企提交的材料)。”

在供地又面临严峻调控的上海，严格的资质审查为大型房企拿地清理了道路。资质审查同时减少竞争，控制了土拍溢价率。

保利地产、中国建筑股份有限公司、中海地产成为本次土拍的赢家。三宗地块楼面价的溢价率均不超过50%。

保利以楼面价1.12万元/平方米、溢价率14.58%拿下临港芦潮港社区地块。中建以楼面价9659元/平方米、溢价率9.76%拿下该社区的另一宗地块。中海以楼面价1.46万元/平方米、溢价率49%拿下奉贤区奉城镇区域一宗地块。

每块地的出让细则和需要提交的材料堪称史上最复杂。上海市国土局5月11日挂出的出让文件用近3万字篇幅详细规定了每块地的出让细则和材料要求。评标采用100分制，经济实力30分，技术资质20分，项目经验50分。

具体而言，经济实力的计算依据是投标人(或其母公司)近三年财报中总资产、净资产、净利润率和净资产收益率的三年平均值。

技术资质考评依据其上一年度信用评级和房地产开发资质，近三年中国房地产开发企业百强平均排名。

项目经验主要看：其近三年在国内一线城市及所有境外城市中自行开发(在建及已建)住宅总建筑面积;在上述地区已开发住宅项目中引入一级资质住宅物业管理公司的项目占比;以及在上述地区自行开发的全装修住宅总建筑面积、装配式住宅总建筑面积和绿色住宅总建筑面积;近三年自行开发(已建)住宅获得奖项。

上述土地出让文件显示，5人以上的评标小组先按照得分由高到低的原则确认投标人的排名顺序。得分有相同者，则按经济实力、项目经验、技术资质依次排序。若以上均得分仍相同，则以抽签方式决定其排序。评标小组最终确定排名顺序前三位的投标人为入围竞标人，进入现场举牌竞价环节。

此次出让的三幅地块系第二次入市。这是由于上海严查土拍资金来源造成的。

该文件要求，投标主体的交易资金来源应为自有资金，不得使用银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等违反国家有关规定的资金来源缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款。

3月20日，上海市国土局通知，这三宗地块的交易资金来源审核工作尚未完成，临时中止出让。4月11日，上海市国土局通知，这三幅宅地重新入市，出让方式从挂牌出让调整为招标挂牌复合式出让。