租房市场变天背后的逻辑

和讯房产消息5月25日，距离月末业绩考核还有一个星期，某中介经纪人小于略显焦急和不安。

4月底，小于获朝阳区某小区一套三居室的对外租赁资格，由于靠近地铁站，小区及周边配套成熟，主卧很快便找到了租客，而两个次卧在近一个月的时间内，虽然看房客不断，但却迟迟没有租出去。如今，小于每谈及租金，总会特意提一句：“房租还可以商量。”

除了这套次卧空置近一个月外，小于的手中，还有几套房至今难寻租客。小于直言：“最近业主挂出来的房源多，又赶上租赁淡季，实在不好成交。”

无独有偶，5月初在欢乐谷附近整租了一套两居室的张女士最近也颇为头疼。按张女士原计划，自己住主卧，次卧出租。为此，张女士把次卧出租信息挂在了各大网站上，同时也委托了中介寻找合适租客，即便这样，张女士至今没能成功招到租客。

实际上，北京并非孤案，租房市场的这波颓势已经蔓延至北、上、广、深四个一线城市。上海（楼盘）房屋租赁指数办公室的数据显示,上海房租结束了连续90个月的上涨行情,从今年1月开始延续下跌态势，大量房源成交周期维持在1个月以上,租金下降幅度达300-1000元/月。根据第三方机构测算,一线城市租金回报率已经降至1.5%左右,北京甚至跌破1.5%。

业内人士分析称，调控政策加码，二手房市场成交冻结，使得不少房源“由售转租”，为住房租赁市场增加了供给，根据中原地产挂牌数据,去年年底至今年年初,受调控影响,“由售转租”的房源大幅增加,占据挂牌量一成以上。另外，配合调控，对中介市场的重拳整治挤出了租金中人为添加的水分，促使租金回归真实水平。

此外，一线城市加大公租房建设和配置也分流了部分租房需求，拉低了平均租金，对一线城市房租下降起到了一定的积极推动作用。与此同时，一线城市加大拆违力度，回流二三线城市人数增加，导致租房需求减少。

预期供给方面，今年以来，一线城市明显加速住宅土地供应，部分新增房源未来将转化为租房供给；需求层面上，北上广纷纷提出人口“天花板”的控制目标，也就是说，未来供给增加而需求端被抑制，显然为房租下降创造了有利条件。

同时，租赁市场的平稳发展也得到了制度建设的保驾护航。住建部近期公布的《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》规定“租赁期限不得低于3年”、“出租人不得单方面提高租金”等，对于稳定租金走势起到积极作用。

有金融界人士预计，当房价盲目过高时,租金无法跟涨,从而发出警告信号;反过来,经济的持续发展将为租金上涨提供支持,那些有基本面支持的房产将最先止跌甚至上升。房租首降只是开始，未来能降到何种水平还需要观察。