房屋转租纠纷谁之过

房客将房屋擅自转租他人，导致房东对房屋的居住状况一无所知，这种事情会让房东伤透脑筋。即使合同中明文规定不得擅自转租，还是会有房客因为各种原因而偷偷签订转租协议。比如，申请办理居住证需要符合多项条件，其中之一就是有合法稳定的居所。以上海市为例，居住证申请者必须提供房屋租赁合同登记备案证明复印件等材料。为了满足这一要求，有人找到房产中介公司签订了一份虚假的转租合同，从而引发了一场关于房屋转租的纠纷。

近日，上海市嘉定区人民法院审结了这一起房屋租赁案件，因在案件审理中发现房产中介公司存在违规行为，法院向该公司发送司法建议，希望其对经营活动加以规范与完善。

房客是否属于“擅自转租”

2016年1月，沈先生从法院递交了一份诉状，称其于2013年将名下的一套房子出租给林女士，租期6年。不料，沈先生后来发现，林女士违反了合同租赁约定，擅自转租了房屋，该房屋内现有男女多人群租，故起诉要求解除租约并要求租客限期搬离。

为了证明房屋确实被转租，沈先生提供了一份租客石某某与他人签订的房屋租赁合同，合同中载明的地址与涉案房屋一致。这份房屋租赁合同看起来很正规，由一家房产中介公司草拟，并由该公司作为居间方加盖了公章。

证据不足，法院未予支持

庭审中林女士辩解称，涉案房屋是她在2013年向沈先生承租的，此后她将原本的毛坯房进行了装修，并提供给4名员工居住，对此沈先生应当知晓并认可。关于沈先生所提供的那份转租合同，林女士指出，合同中的出租人为石某某，是居住在涉案房屋内的4名员工之一，承租人郑某某也曾经是公司的员工，其并未授权过石某某对涉案房屋进行转租，这份合同应当是无效的。

被告林女士在庭审中陈述，据她了解，石某某是为了帮助之前的同事郑某某办理居住证，因而找到中介公司签订了上述房屋租赁合同。也就是说，这是一份虚假的租赁合同，事实上房屋并没有被转租。

法院经审理认为，沈先生虽然认为林女士违反双方房屋租赁合同的约定将房屋转租他人，但林女士对转租行为予以否认，且沈先生也没有任何证据证明林女士授权石某某将房屋转租他人，同时也无其他证据证明涉案房屋确被转租于他人居住，故对沈先生的诉讼请求不予支持。

中介违规，法院发送司法建议

房产中介公司在实施居间行为时应当对出租人资质进行充分审查，即要求出租人提供房屋产权证或审核出租人与房屋所有人的法律关系，然而涉案的中介公司在未经上述操作的情况下即作为居间方签订了涉案房屋租赁合同，并收取居间费用2000元，该行为明显不当。

为了规范房产中介公司的经营行为，维护市场经营秩序，法院向该房产中介公司发送了司法建议，指出该公司在经营管理中存在的问题，并要求其加以改正。公司收到司法建议后及时作出反馈，表示将加强对业务员的培训，提高业务员法律意识;加强签约合同专用章的管理;进一步明确分工，完善交易流程。

怎么合法安全地转租房屋?

转租就是出租人将房屋租给承租人，承租人又把承租房屋租给次承租人的租赁关系。原本承租的房客成了出租人，俗称“二房东”，转租合同中的承租人是次承租人。我国合同法第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”所以，房屋转租本身并不违法，但是转租需要规范地操作。

首先，最重要的是，转租必须经出租人同意。承租的房屋在原则上不可转租，而且一般房屋租赁合同上会载明，未经出租人同意，承租人不得擅自转租。此时如果承租人在未告知房东的情况下自行转租，房东可要求解除合同。善意的次承租人为此遭到损失的话，还可以根据无效合同的处理规定向“二房东”要求赔偿。

其次，承租人将房屋转租之后，与房东之间的权利义务关系并没有结束。承租人有义务按约定保持房屋和房屋内物品的完好，因此转租合同上必须对次承租人有所约束。当然，房东如果同意转租，也可以重新订立合同，由次承租人直接与房东签约，直接向房东负责。

在未告知的情况下转租，承租人也可以在事后被动取得房东同意。最高人民法院在2009年发布过一份《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(下文简称“司法解释”)，其中也有关于转租事宜的规定。房东知道承租人转租而没有提出反对的，在一定条件下可以被认为是同意转租。司法解释规定了6个月的异议期，房东知道转租事实后，6个月内可以提出异议，超出6个月异议期，房东没有提出异议的，推定为同意转租，转租合同有效，房东应当认可转租合同的效力。所以，房东如果坚决反对转租，一定要及时处理，以免6个月后“被同意”。

为了避免纷争，房东在与房客签订租赁合同时，务必写明转租条款，明确约定关于转租的方方面面。比如，承租方是否可以转租，如果不得转租，擅自转租应如何解决。如果可以转租，因转租而造成租赁房屋损坏的，应该如何赔偿，等等。

承租人在租房时，也要了解房东身份，确认房东有处分权。向“二房东”租房要特别谨慎，“二房东”会带来多重风险。即使是合法的转租，“二房东”也可能在收取了租金之后却不向“大房东”支付租金，导致“大房东”解除合同。在商业地产整体承租再分割转租的经营中，这种“二房东”跑路的情况时有发生。