人才公寓:配售比配租更受欢迎

 日前，新当选的上海市市长应勇出席上海市政府举行的记者招待会时，就人才和住房问题回答的两个提问十分有意思。

关于人才，应勇表示，“没有人才，科创中心建设无从谈起。上海比以往任何时候都更加需要人才、渴求人才。要进一步创新人才体制机制，向用人单位放权，为人才松绑。去年9月，上海推出了人才政策的"30条"。我们要牢牢把握人才集聚的大举措，把上海建成高端创新人才的汇聚之地、培养之地、事业发展之地和价值实现之地。人才政策没有最好，只有更好。”关于住房，应勇指出，“市委、市政府始终高度关注房价问题，我们不希望看到上海的房价太高，这会影响年轻人的发展，影响城市的活力和创新能力，也不利于上海的长远发展。”

不难看出，上海渴求人才，但高房价成了阻隔人才的一个槛，这也是一线城市共同面临的问题——高房价带来的人才挤出效应。为此，市政府提出规范发展住房租赁市场，建立购租并举的住房制度，这也是现阶段解决难题的权宜之计。

社会资本进入租赁市场

近年来，在众多利好政策鼓励下，社会资本积极进入住房租赁领域，市场供给规模有效扩大。2010年，魔方公寓成立，成为行业中的先行者。随后，中介链家宣布成立“自如事业部”，进军公寓市场。紧接着，优客逸家、YOU+　相继成立。2013年，资本开始介入长租公寓。魔方公寓完成6000万美元的A轮融资，优客逸家获得300万元的天使投资，YOU+　获得雷军创办的顺为领投的1亿元融资。克而瑞统计数据显示，截至2016年9月，监测的百余家公寓企业(包括公寓租赁平台)中，相关投融资事件超过50起，27家公寓企业获投，占比20%，融资总规模约合人民币60亿元。

涌进这个行业的，还有万科、龙湖、旭辉、链家和世联行(002285,股吧)等。目前，万科的长租公寓品牌泊寓已在全国14个一二线城市开展业务，房间总量接近1.2万间。泊寓的客户人群定位在城市青年群体和创客人群，租金水平与周边小区租房价格接近，常年保持九成以上出租率。

根据《北京(楼盘)青年人才住房状况调研报告》显示，租房居住比例达52.20%，其中仅26.31%表示在租房过程中未遇到权益受损问题，上述品牌化的公寓公司则能有效消除租房面临的各种痛点。

在公租房领域 ，上海市的公租房政策已经实现对在沪合法稳定就业常住人口的全覆盖。截至2016年底，上海已累计供应公租房源约10.5万套，已入住约8.6万套、19.6万户。今年，上海还将在中青年医师和教师中推广公租房转换青年公寓的模式，即由学校等用人单位整体租赁一批社会公租房，提供给中青年教师或青年医护人员，长则8—10年，短则五六年，并采取政府出一点、主管部门补贴一点、单位出一点、个人再出一点、运营机构房价便宜一点的模式，把青年人才留下来。

人才更欢迎配售

健全的租房市场到底能不能留住人才?上海市科协在今年的上海两会提案中指出，一些单位陆续推出“配租、配售”住房的优惠政策，几年运作下来发现“配售”政策较“配租”政策更能留住高层次人才，“因为在目前通常的理解中，租的房子不是我的，总是要还的。再加上这些年房价一路飙升，更让年轻科技人员觉得早买房早得益。因此，有住房需求的年轻人大多强烈要求"配售"，而非"配租"。”

市科协在提案中写道，建房单位只有人才公寓的大产证，要把以幢为单位的房屋大产证变更为以户为单位的小产证所需缴纳的土地转让金等开销，让这些建房单位难以承受，因此“配售”措施无法执行。对此，市科协建议市住建委研究出台此类人才公寓“先租后售”的相关政策，如符合人才条件的承租人在租住若干年后，并在补足差价房款后取得自住房产权。同时，建议市规土局在原划拨土地需补地价等方面，针对人才公寓的“配售”问题制定相应的优惠政策。

据悉，北京、深圳(楼盘)等大城市已出台类似政策，上海部分区也有过试点，如嘉定区从2009年起曾试点《嘉定区优秀人才住房配售工作实施细则(试行)》，优秀高层次人才按户申请配售房，每户按市场销售价格的60%优惠申购70—90平方米的建筑面积。