业界观点：局部房地产升温难解全国库存压力

全国房地产库存有两大难点,要密切关注:一是非住宅房地产;二是三、四线城市的房地产。估计库存都有10多亿平方米,很可能成为全面化解库存的绊脚石。

今年春节过后,尤其是“2·19契税新政”出台后,上海、广州、深圳等一线城市住宅销售量价齐涨。

房地产市场形势要逆转了吗?对此,全国政协委员、国家住建部专家委成员张泓铭表示,只要在一定时间内用足政策杠杆、经济杠杆,房地产回温是可以做到的,而且短期内对于缓解地方和全国经济、财政下行有一定的好处。

从目前情况看,房地产市场回暖的现象虽然还没有变成全局性趋势,但是已经向部分二线省会城市传递。张泓铭认为,局部性的房地产升温,难解全局性房地产库存难题。“必须承认,全国房地产库存压力依然严重,现在的重中之重,是要化解三、四线城市房地产库存。”

有需求有方法

2015年底的中央经济工作会议提出“三去一降一补”目标,其中阐述了化解房地产库存的要求。

中央为什么高度重视房地产去库存?张泓铭用一系列数字进行解读。

据他计算,已经开始建设、无法退出又未销售的房屋库存,包括现房及期房,全国约为66.72亿平方米。如果按照2015年的销售速度,这些库存大约需要5.19年才能消化完毕。这些库存已经投入资金约40万亿,扣除开发商自己投入的项目资本金之外,至少有28万亿是向债权人融资的,其中又有14万亿是向金融系统融资的,约占2015年底全国货币供应量(M1)的34.91%。“这些库存如果一两年内消化不力,部分中短期债务就无法偿还;如果三五年内消化不力,部分中长期债务就开始无法偿还。显然,这会导致金融的系统性风险。所以,把化解房地产库存作为国家任务来对待毫不为过。”张泓铭说。

如何化解房地产库存?张泓铭委员表示,中央经济工作会议提出了包括户籍人口城镇化、非户籍人口落户、鼓励投资租赁、扩大公租房适用范围、顺应市场降低房价、取消购买限制的7项政策设想。这些政策设想,一部分在短期即可产生效应,还有一部分将在中长期逐步释放效应。春节前后,国家管理部门迅速地出台了首付比例、购房契税、二手房营业税、公积金等消化库存的优惠措施,以后还可能出台其他政策。这些政策,包括同各地的补充政策汇合起来,会迅速地在全国产生正面效应,相信大部分一、二线城市的库存将在一两年内有明显的下降,压力大大降低。

库存多化解难

“但是,全国房地产库存有两大难点,要密切关注。”张泓铭委员说。

一是非住宅房地产。如商铺、办公楼、综合体,还有娱乐、旅游、物流等产业地产,在前几年住宅限购时连续多年加速建设,现在到了产出高峰却遇到经济下行,以至于普遍过剩,而且用途转变的难度大,估计库存有十几亿平方米。这一难点,容易为人们所忽视。

二是三、四线城市的房地产。前几年部分人片面理解城镇化就是房地产化,盲目“大干快上”。但是三、四线城市的产业集聚和人口增长远不及一、二线城市,甚至人口净流出、购房需求增长有限、库存消化难度极大,全国库存也有十多亿平方米。

这两个10多亿平方米很可能成为全面化解库存的绊脚石。为防范这两个难点,张泓铭委员认为,政府应该有底线思维和万全之策。所谓底线思维,是指绝对不让难点问题的债务传递引爆金融风险。所谓万全之策,是指在运用常规对策还不见效的时候,要有非常规对策。常规对策包括去年和今年已经出台或将要出台的税收、利率等经济政策,是以经济杠杆为主要手段的,是符合市场经济规则的。非常规对策,就是在保留这些常规对策的基础上叠加行政动员,并且要有充足的思想准备和预案。

与此同时,张泓铭委员提醒,要适度抑制某些城市已经发生的房地产热。“世界经济经验证明,没有一个大的泡沫最终是不破裂的。”