中海、首创置业花115亿加码长租公寓 现在加码图啥?

长租公寓行业的发展是比较艰难的，去年频频“暴雷”后很多房企都开始寻找退路，长租公寓行业也是进入了一个洗牌期，但就在这个时期，两大国企却对长租公寓行业加大了投入……

但近日(4月21日)据深交所消息，中海企业发展集团有限公司2020年面向专业投资者公开发行住房租赁专项公司95亿元债券获深交所受理。前不久，北京首都创业集团有限公司2020年公开发行的住房租赁专项公司债券(面向专业投资者)，拟发行金额20亿元，也已经在上交所注册生效。当这个行业进入了一个深度洗牌期，大多玩家找寻退路之际，这两大国企为什么“反其道而行”，花了近115亿元加码长租公寓?这些被行业视为“稳健型选手”的国企选手，如此大幅度的融资动作，对于行业而言，又意味着什么呢?

>> 中海长租公寓：低调稳健

4月21日，据深交所消息，中海企业发展集团有限公司2020年面向专业投资者公开发行住房租赁专项公司债券获深交所受理。

募集说明书显示：本次债券发行总规模不超过95亿元(含95亿元)。据悉，本次债券募集资金中66.50亿元将用于住房租赁项目建设，28.50亿元用于补充公司营运资金以及其他经核准的用途。

首期发行不超过 20 亿元(含 20 亿元)，其中 12.60 亿元拟用于发行人自有的住房租赁项目建设，1.40 亿元用于支付其他应付款项等用途。本次募集资金拟用于北京西璐长租公寓、杭州襄七房项目、苏州体育公园、上海戈雅园项目和汇德里，共5个项目。5个项目投资规模达到31.97亿元。剩余的6亿元拟用于补充公司营运资金，且不用于新股配售、申购，或用于股票及其衍生品种、可转换公司债券等的交易及其他非生产性支出。

在此之前，中海在长租公寓方面的动作并不大。即便是业绩发布会上，也是寥寥几句带过这一业务板块。中海发展董事局主席兼行政总裁颜建国曾在2018年直言，中海的长租公寓主大部分是“被动持有，都是买地搭的“。可见，中海最初对于长租公寓业务板块并不十分热衷。

直到2019年，中海才首度向外界发布了旗下两个长租公寓品牌——海堂和友里，以及发展情况和未来战略规划，未来几年至少有3-5千间长租公寓投入运营过程中。不过，比起其他希望快速扩大布局规模，动辄已有数万间房源的房企，中海作为央企在长租公寓领域依然保持了其一贯的稳健风格，主张稳中有进，不盲目扩张规模。以打造长租公寓资产管理全链条能力、形成系统化的品牌输出能力作为长期发展的目标。即现在长租公寓行业都在努力转变的方向——轻资产运营。

但偏偏中海的运营模式又非常重，因为基本都是自持物业。中海此前曾获取了不少需要自持10%-15%左右的住宅用地，因此现阶段其长租公寓房源基本来自于旗下项目的自持部分，主要是重资产，未来会逐渐考虑扩大轻资产的比例。

>> 首创置业长租公寓：瞄准集体土地

据上交所消息，北京首都创业集团有限公司2020年公开发行的住房租赁专项公司债券(面向专业投资者)已于3月30日在上交所注册生效。消息披露，该债券品种为小公募，拟发行金额20亿元，募集资金专项用于新城镇投资建设有限公司下属集租房项目的开发建设运营。

首创入局长租公寓比中海更早。2018年首创便成立了长租社区品牌Hé园。当时房源由存量项目改造升级、新获集体用地建设而来，包括北京房山和园项目、北京朝阳十八里店和园项目和天津双港和园项目。

与中海略微有些不同，首创瞄准的是集体土地建设规模化长租公寓。之前首创一举拿下朝阳十八里店集体用地租赁住房项目总建筑面积41万平方米，是目前北京乃至全国最大的租赁住房项目，也是北京市长租公寓领域的标杆项目。

而且取得的成绩也不错，据首创置业2019年中期报表显示，北京房山和园项目成功实现满租，天津双港和园项目出租率达到85%，北京朝阳十八里店项目已于期内正式开工。其中，北京朝阳十八里店项目总建筑面积达到41万平方米。

随后，首创继续在这块业务上加码。2019年初，首创置业进一步推出了以投资地产开发、资产管理、文创及产业地产、私募股权、海外地产等为方向的基金平台——首金资本。

随着首金资本的推进，企业资金犹如打开了水龙头一般。其中，首创置业前后联合“首创系”成立6家基金公司，投资方向包括改造项目、城市更新、商办物业、长租公寓、文创业务等，合计规模达53.4亿元。

关于新业务的地域布局，首创置业执行董事及总裁钟北辰表示，“还是围绕北京、上海、深圳，因为这个区域的长租公寓未来的增长空间会比较大。”此外，据首创置业高层披露，预计到2020年，首创会将长租公寓项目大规模地推向市场。

>> 国企加码长租公寓，图啥?

近几年来，长租公寓的辉煌时分已经过去，甚至还有些黯淡。所以这时候的国企再加码长租公寓，就会让人疑惑，他们到底图个啥。根据首创和中海之前在长租公寓板块的重重动作，大致推测，以下几个方面或许才是他们在此时选择深入行业的主要原因：

01 国企责任感驱使

最初长租公寓被列为中海的创新业务时，彼时颜建国还强调，长租公寓现在真正的时机还没来，经济账还算不过来，需要等国家政策细化。中海还需等待机会，再进行大规模投入。相对而言，首创置业则更为主动将长租公寓纳入新业务的补充之中。

同为国企的责任感，驱使这两家企业扛起了一部分长租公寓的发展任务。而这也是现处于行业之中的多个国家队成员共同的使命，增加租赁住房市场的房源供给来源。

02 瞄准细分市场，打造租赁社区产品

中海商业助理总经理陈波就中海长租公寓品牌及公寓产品的未来发展方向对该话题进行了解读分享，表明在当前住房租赁竞争激烈的“战场”上，各大长租公寓品牌产品除了提升自身运营能力外，更要把对资产的溢价作为公寓产品发展的目标。

如何实现资产溢价?中海选择了租赁社区打造，将长租公寓房源与其他写字楼、商业购物中心、酒店等业态相结合，实现生活配套相比其他房企的集中式公寓较丰富和高端，打造“跨界联结的生活综合体”。首创置业则选择了盯准集体土地建设租赁住房，同样也是一片有利于诞生租赁社区的沃土。

03 为企业打稳定的固定收益产品

针对去年长租公寓频繁“暴雷”的问题，首创置业表示，公司为自己长租公寓项目的产权拥有者，且因获得的土地成本低可保证租金的合理性，与目前市面上因高租金、中介等问题爆雷的项目有本质区别，未来可作为公司一个稳定的固定收益产品。事实上，自营租赁业务属于重资产模式，资金需求量较大，资产证券化为房地产企业盘活存量资产提供了新的途径。

再加上像首创置业和中海这类拥有相当体量自持类用地的央企/国企，已经成为了市场中的稳健型选手。他们从经营的角度盘活持有的低效物业，可以承接人才公寓的运营和集体土地的开发管理。

>> 结语

当初在2017年国家队入场之际，有一篇文章的标题很有趣，“国家队入场长租公寓：前面的朋友们，辛苦了!”。大家都很期待这类“好像什么都不缺”的对手入场之后，会做些什么。当时克而瑞副总裁张兆娟就曾在一次采访中表示，每个城市都会有自己的人才公寓需求计划，但这些需求大多数会落到“国家队”身上。“无论是深圳、上海还是其他城市，大的政策肯定要国企先行，所有的政策支持都在国企的领域里面。”这就是前面所提及的国企使命。

今年已经是国家队入场的第三年了，我们看到他们并没有过多地去跟其他派系争夺市场份额，而是着力于政策性租赁房源的打造，如人才公寓和公租房。甚至在多个产品领域与其他派系展开合作，协同发展。前不久，迈点空间租赁还曾发布一篇文章，《58个租赁住房项目扎堆进场，“国家队”长租公寓进入井喷年?》，国家队其实也有自己的烦恼。而眼下，合作共赢，实现租赁房源供给的多样性以及调整租赁产品供给结构，帮助更多的人解决在城市中的安居问题，才是国家队最想要达成的目标。

这个行业存在一些混乱，其中一部分原因就是大型企业所占据的比重不高，即机构规模化程度不高。所以我们也希望有更多的具备综合实力的国企以及其他企业进入行业，共同推动市场的规范发展。