合肥

关于等额本息和等额本金,这3句话忽悠了我们很多年!

2017年07月26日来源:融360房贷政策责任编辑:xwhefei6688

贷款买房的人总会想一个问题,以后收入增长了,有钱了,什么时候提前还款最划算。网上也经常有人算过,有的说是5年,有的说是10年,还有的说是七八年或15年的。

  融360房贷君(fangdai123)今天也来说说我们的观点。就贷款这件事,长期存在了三个错误观点。

  错误观点一:等额本息是银行想赚更多的钱

  主流的还款方式有等额本息和等额本金,这个大家早就清楚了,差距在于,等额本息付出的利息成本要比等额本金多。

  以200万房贷为例,我们用融360房贷计算器算了一下

  等额本金利息如下:

 

  等额本息利息如下:

 

  如果你30年按部就班还完,等额本息的确要比等额本金多还34.7万的利息。那么以此为标准来认定等额本息不划算是对的吗?

  当然不是。等额本息的利息之所以比等额本金要多,是因为初期等额本息还款法中的本金还得较少,剩余本金多了,利息自然就多了。

  在两种还款法中,银行只做了一件事,那就是按照你欠银行的钱,计算你当月应该还的利息,仅此而已。在这一点上,等额本息和等额本金的计算方式完全一样,没有半点区别。

  错误观点二:提前还款有最佳还款时间点

  有很多种算法,最后得出的结论有7年的,8年的,还有10年的。

  融360房贷君想说的是,从纯财务的角度来说,以上全错!提前还款根本就没有所谓的最佳还款时间点。

  下面这个例子会告诉你为什么。

  假设我们选择在10年后提前还款,那么在这两种还款方式付出的钱数分别为:

  等额本金:已还本息和(本金 666667.2元+利息817960.91元)+剩余本金(1333332.8元)一次性还清= 2817960.91元。

 

  等额本息:已还本息和(本金378103.91元+利息895582.09元)+剩余本金(1621896.09元)一次性还清= 2895582.09元。

 

  也就是说,等额本息在10年后提前还款,要多付利息77621.18元。看上去是不是感觉亏了?

  其实到这里还没结束,你应该再计算一点,等额本金在这10年间的本金要多还288563.29元,这笔钱如果放在银行,是会产生利息的。如果你稍加计算,你会发现它在这十年10间累计产生的利息和等额本息在这10年前多掏的利息77621.18元非常接近。

  经过上面的计算,你会发现:等额本息和等额本金所付出的代价是完全一样的。

  错误观点三:等额本息更适合提前还款

  由于等额本息产生的利息较多,而挣到钱的时候就着急把贷款还了,多省点利息。

  这种观点实际上也是错的,为什么这么说呢?

  我们就以2016年买房为例,去年很多人还能拿到85折的折扣,算下来利率只有4.1%左右。假设你手中的钱正好可以提前还款,那么你有两种选择:

  一、你继续欠银行的钱,继续按期付利息,然后拿这笔钱去寻找回报率更高的项目。比4.1%更高的不少见吧?这样你投资回报肯定要比付给银行的利息要多。在这种情况下,你应该希望你永远欠银行的钱,永远不还最好,因为这等于你用银行的钱为你自己创收,而且这套房子还是你的。

  换个思维,假设你有一套房抵押给银行,借到1000万,利息是4.1%,你再用这笔钱以5.1%的利息投出去,那么你每年什么都不干就可以坐收10万元。

  二、一次性全部还清,你的存款为0,然后你再继续一点一点攒钱,再投资。这就跟房子没有任何关系了。

  由于等额本息摊平了你的还款压力,是否提前还款的最大差距在于,属于银行的本金到底掌握在谁的手里。

  假如掌握在你的手里,不去还给银行,那么你欠银行的债务完全可以用再投资产生的收益抹平,甚至还能多赚点。这就是“借鸡下蛋”,用银行的钱赚钱。假如你提前还款,本金还给银行,你就只能用接下来你自己的存款去赚钱,哪个更划算,一目了然。

 

  归根结底,流动性是有机会成本的,你要选择提前还贷,丧失了流动资金,接下来如果有更好的选择,你也只能干看着;如果不提前还贷,手中有粮就能有更多选择,说不定还能在关键时候让你减少损失。

  比如你把钱都还给银行了,这个时候你因为某种原因急需大笔资金,那你只能卖房了,一旦买家知道你的底牌就能杀你的价,这个时候你能卖300万的房子,说不定只能卖250万。这个时候如果你有流动资金,就能避免这种尴尬。


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