签完二手房合同，为什么还是没买成房？

【案例】

2016年5月，王先生看中了一套位于滨湖新区的二手房，该房屋产权登记在业主胡某及妻子名下。签约时，胡某口头表示其配偶同意出售该房产，并签署了一份配偶同意出售的承诺书，约定在规定时间内补齐配偶同意出售证明或授权委托书，于是王先生先行支付了5万元定金。签约后，王先生发现胡某并没有按照合同约定办理后续流程。后来才了解到，胡某的妻子并不知道胡某要卖房的事情，在知道后明确表示不同意卖房。

最后王先生向法院提起诉讼，要求继续履行合同。但是经法院审理后认为，胡某的配偶为房屋共有人，王先生和胡某签订的合同无法证明已经取得其妻的同意，应视为无权处分，故判决合同无需继续履行，但胡某应按合同约定承担违约责任。

01夫妻一方擅自卖房，交易是否成立？

如例子所示，为什么夫妻一方擅自卖房，法院会判决无需继续履行合同呢？法律依据有哪些？

★ 《婚姻法》第十七条规定：夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权；

★ 《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条规定：共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效；

★ 《城市房地产管理法》第三十八条中更是明确规定：共有房地产，未经其他共有人书面同意的不得转让。

02买方该如何保障自己的权益？

事实上，除了夫妻共有外，以联名形式购房、或是继承的房屋，都有可能存在房屋共有权。因此出售房屋需经配偶及共有权人同意，否则会因其他共有产权人不配合过户而导致交易失败。那么，买方在签约时，该如何防范合同无法履行，保障自身权益呢？

★ 签约时须看房产证上是否登记了其他共有权人，可以通过查看房屋产权证书“共有权人”一栏记载来判断；

★  所有共有权人都须到场办理签约手续，不能到场的，须提供关于共有权人同意出售的相关公证；

★  业主已婚的，须配偶到场签约，不能到场的，须提供《配偶同意出售证明》，若房屋为继承的，所有继承人都是共有权人，并且因继承的房屋属于夫妻共有财产，还应该要求所有继承人的配偶出具同意出售的书面文件；

★  业主为离异的，须提供离异时的财产分割证明（离婚协议，法院判决书）；另外，离婚分得的房产必须到房屋所在地房管局（不动产局）办理离婚析产后才能出售。

03几种常见的无效购房合同

无民事行为能力人所签订的房屋买卖合同

根据我国《民法通则》的规定,无民事行为能力人由其法定代理人代理实施民事行为,因此,无民事行为能力人的房屋买卖均应由其法定代理人代理签订合同,他们不能独立签订房屋买卖合同,否则,属无效合同。

限制行为能力人未取得法定代理人的同意签订的房屋买卖合同。

限制行为能力人只能进行与其年龄、智力、精神状况相适应的民事活动,他们进行房屋买卖应当由其法定代理人代为签订合同或取得法定代理人的同意。没有法定代理人的同意,限制行为能力人自已签订的房屋买卖合同无效。

以欺诈为目的签订的房屋买卖合同

这是指一方当事人以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段,致使对方当事人发生错误认识所签订的房屋买卖合同。

以胁迫的手段签订的房屋买卖合同

指一方当事人以使对方财产、肉体或精神上受损害相威胁,迫使其产生恐怖而签订的房屋买卖合同。

乘人之危签订的经济合同

是指一方当事人乘对方处于危难之际或利用对方的迫切需要,强迫对方接受明显不利的条件所签订的房屋买卖合同。

双方当事人恶意串通,损害国家、集体或他人利益的房屋买卖合同

是指双方当事人故意串通,损害国家、集体或第三人的利益签订的合同无效。

当事人之间没有签订书面房屋买卖合同,又无据可查的,亦认定为房屋买卖合同无效。

对于购房者来说，在买房过程中，一定要确定自己签订的是有效合同，并仔细核实房屋产权情况，若有共有产权人，应要求共有权人在合同中签字或提交授权委托书，保护自身权益。

资料来源：《婚姻法》、《城市房地产管理法》、《民法通则》、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》