合肥

对话杨欣:旭辉上半年融资抢到了窗口期

2018年07月20日来源:凤凰网其他资讯责任编辑:zengqianfei

今年以来,旭辉财务方面动作频频,曾经胜利在境内外发债6笔;与此同时,旭辉还在不时扩展本人的战略协作同伴,曾经和华夏幸福、雅居乐、宝龙、中骏、美的置业等房企签署战略协作同伴关系。

上半年为何不停发债,并且主动拥抱各大房企协作?旭辉在财务方面的逻辑是什么样的?带着诸多疑问,近期,记者对话旭辉控股执行董事、旭辉集团副总裁兼财务中心总经理杨欣,听他讲述千亿房企旭辉财务中的门道。

旭辉控股执行董事、旭辉集团副总裁兼财务中心总经理杨欣

提早预判市场 踩准融资窗口

“做房地产,我们要踩准拿地节拍、融资节拍、销售节拍。这三个节拍的窗口期不完整分歧,窗口期翻开的时分,判别精确进入,对企业开展来说事半功倍。”上半年,旭辉胜利在境内外发债6笔,利率均属于同比行业较低。杨欣以为,这一举措抢到了窗口期,为拿地窗口期翻开后的进入,提早储藏了粮草。

今年以来旭辉的发债状况如下:

2018年1月,发行本金3 亿美圆、5.50%年票息率的2023年1月到期美圆债

2018年1月,发行27.9亿港元零息可转债

2018年2月,发行35亿钱私募债,票面利率为6.5%-6.8%

2018年4月,发行本金5亿美圆、6.875%年票息率的2021年4月到期美圆债

2018年4月,发行本金3亿美圆、6.375%年票息率的2020年4月到期美圆债

2018年6月,获证监会核准发行境内公司债券34.95亿批复

作为一名优秀的财务总,一个重要职责就是研判资金市场的方式,并依据形势对融资做出提早的部署。

今年1季度,旭辉团队对全球形势的判别是活动性紧缩会加剧,所以旭辉在4月份做了前瞻性的发债布置,利率为同期可比同业最低。

“此次发行还取得全球知名的投资银行高盛独家布置与全数认购,反映市场对旭辉的自信心与旭辉的强大融资才能。普通来说,发债的利率能够直观反映资本市场对一家公司的判别,旭辉能以相对低的利率发债,阐明了市场对旭辉的认可。”

另外,杨欣关于融资渠道也有独到的见解,他以为,需求有一个多样化的融资渠道,有时机就要做各种尝试,能够分散风险,对冲不肯定性。境内的评级体系和境外是很不一样的。境内的评级,范围权重占比更高,境外的评级则更关注平衡。

做最佳合伙人 适度提升拿地权益比例

旭辉不少项目都是和别家协作操盘,被称为业内的最佳合伙人。今年以来,旭辉曾经和华夏幸福、雅居乐、宝龙、中骏、美的置业等多家房企签署了战略协作协议。

但市场上一些质疑声随之而来,以为协作过多,权益占比低了。杨欣以为,这种了解过于片面。“旭辉的权益销售与合同销售范围坚持同步增长,真正做到了‘有质量的增长’。”

数据显现,从2016年至今,旭辉的权益销售占比趋于稳定,2018年上半年未经审计的企业通讯显现,1-6月的合同销售及权益销售均增长了40%,坚持分歧。

“用怎样的权益占比来运营项目,是一个房地产企业的战略选择问题。在地价高企时,选择协作分担风险;在土地市场呈现时机时,增加权益比例,灵敏的应对战略,可以保证公司风险可控的状况下,获得快速的增长。”

杨欣向记者透露,2017年旭辉完成了千亿逾越后,2018年,在坚持协作共赢大战略不变的前提下,也在逐渐提升拿地的权益比例。据未经审计的企业通讯显现,2018年上半年旭辉新增土地储藏的权益比曾经超越60%。

除了分担风险之外,杨欣以为这种形式还能带来两点益处:

第一,经过权益协作,争取操盘,旭辉的管理范围得到了大幅度的提升,管理团队得到了历练和生长,管理程度也由于范围的增大不时提升。

第二,在旭辉深根的城市,经过协作,旭辉的市场份额能得到快速提升,旭辉的产品的在更多的项目上落地。更多的项目、更多的好产品能协助旭辉在客户心目中树立口碑,提升旭辉的品牌名誉度。2017年,旭辉在4个城市(苏州、合肥、杭州、宁波)进入了TOP7;今年上半年,旭辉在重庆、青岛等强二线城市的市场排名更是得到了逾越式提升。

在协作形式上,旭辉还停止了形式的创新。比方在山东,与青岛当地最大的民营房企银盛泰的协作,双方成立平台公司“山东旭辉银盛泰”,把在山东的资源、员工都并入平台公司,两家深度携手在山东做省域化深耕,估计今年将到达200亿销售范围。

守住财务四条红线

踩准融资节拍、扩展协作并逐渐提升拿地权益比重之外,杨欣还特别提到,旭辉不断在严守财务四条红线。

第一条就是现金流管理。融资、负债、回款,分离在一同就是一个房企的现金流,也是生命线。

“在回款方面,旭辉不断强调有质量的销售,由于有质量的销售才干带来安康的回款,提升企业的运营性现金流。2017年年报显现,旭辉的销售现金回款率超越85%,这是一个在行业内比拟抢先的程度。”

第二条就是严控净负债率,坚持在行业均匀程度以下。与此同时,追求长期债和短期债的一个合理的均衡,维持本身偿付才能的良好。2017年年报显现,旭辉的净负债率为50.9%。

第三条为利润率。旭辉的利润不断维持在相对稳定的程度,这与公司追求稳健的开展,有质量的增长是相吻合的。从过去三年的年报来看,利润率2015年为12.1%、2016年为12.7%、2017年为12.8%,坚持稳中有升。

第四条是净资产收益率,作为判别上市公司盈利才能的一项重要指标,不断遭到证券市场参与各方的极大关注。WIND数据显现,旭辉ROE(净资产收益率)2015为18.2%;2016年为20.19%,2017年为26.91%,也呈现出稳中有升的态势。

杨欣以为,房企要做资本市场的三好生,就要“范围增长好、利润率好、稳健性好”。这三个指标要均好,难度比单纯做好一个的难度是指数倍增长的。

旭辉控股执行董事、旭辉集团副总裁兼财务中心总经理杨欣

杨欣简介:2010年参加旭辉集团,现任旭辉集团执行董事、副总裁兼财务中心总经理。全面统筹资金管理、管理睬计、税务管理、内控管理及金融、住宅产业化、物业等多个模块,有效支撑旭辉集团跨入中国房地产15强。

杨欣先生持有高级国际财务管理师资历,任中城联盟财务总监联席主任、上海国际股权协会房地产分会副会长、上海交大安泰管理学院ACCA/MPAcc客座导师。

具有上海交通大学工商管理硕士、上海国度会计学院会计硕士和美国亚利桑那州立大学工商管理硕士学位。

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