楼市复盘：长沙时机好，合肥已经落后

今天查看房地产数据，偶从中国房价网上看到一组数据：8月份全国主要城市二手房成交价环比增幅。北京跌幅最大，而半年前的火爆记忆，似已遥远。合肥继续小跌，而去年合肥是全球房价涨幅之冠。成都涨幅如此大，但去年三季度之前，寂寂无声。长沙涨势仍强，但去年8月之前与成都类似，更惨于成都。

成都和长沙，在本轮房价上涨的过程，具有较大共性，是房地产板块轮动规律的鲜活样本。

2016年8月和9月，我曾明确提示过这两个城市的机会，正如2016年上半年多次提示杭州的机会。

老杨平时主要研究全国市场大势，同时兼顾主要城市。但很少专门写一篇长文章分析某个城市的楼市。

去年以来，专门为某个城市撰文的屈指可数：深圳(2016年三次发预警)、杭州(2016年3月提示机会)、苏州(2016年4月警示风险)、上海(2016年9月发布橙色预警)、长沙(2016年10月初提示机会)、合肥(2016年10月发布橙色预警)、环京(2017年2月定性为全国房价泡沫最大地区)、北京(2017年2?3月警示风险)。

在此，将2016年10月初分析长沙楼市的文章，重新扒出来。大家可以复盘一下，看看当时老杨的逻辑是否靠谱。同时回忆一下，你当时是如何看待长沙、成都、合肥市场的?

长沙，房地产板块轮动的又一新热点!

近期，关于长沙楼市的消息多了起来，比如合肥炒房团进军长沙，长沙收紧外地人房贷，9月30日长沙出现溢价率达221%的……

但也有很多网友，尤其是一些长沙本地人，对于长沙楼市没有信心，认为过去那么多年，房价都没怎么涨，前些年也曾有深圳温州人来长沙投资，结果没赚到钱。

老杨的习惯是：不图一时口舌之快，不要在观点上纠缠不清，要把重点在放在逻辑上，数据上，通过构建逻辑框架，分析大数据，从而做出对市场大趋势的预判。

第一张图：拿长沙新房价格，与邻居省会合肥和武汉相比。根据百城房价指数，2010年至2011年上半年， 三市房价皆涨;其后小跌或盘整，2013年有波行情;2014年再下跌，其中合肥较强势;2015年以来，武汉和合肥房价上涨，其中前者启动的较早，而合肥于今年开始暴涨。

至于长沙，则房价确实低迷，只在近两三个月刚刚复苏，略有抬头，还没回到2013年度的高点。当前，老杨不建议大家去合肥和武汉追涨，原因很简单：短期涨得偏高了。尤其是合肥，史无前例的疯热!看到疯牛，躲开为好。长沙，则不一样呀。

第二张图：一二线城市新建住宅成交量比较。根据cric的数据，2016年第三季度环比二季度的成交量增幅，绝大部分城市都是下降的，增幅较大的是：上海34%、长沙24%、郑州22%。同比去年三季度，增幅排名：郑州113%、济南68%、长沙65%。

将环比与同比综合一下，就知今年三季度，一二线城市量能突然猛增的城市郑州排第一，长沙排第二。而郑州房价自今年4月就开始暴涨，半年内涨幅超五成，热点板块房价翻番。8月和9月，郑州房价环比涨幅列全国第一!而长沙呢，量暴增之后，价格刚涨，市区总体上涨10%左右，只有梅溪湖等个别板块上涨50%左右。量在价前，量大增之后，价格必涨!

第三张图：8月房价排名。这是国家统计局公布的70城房价指数，8月新房价格环比涨幅前20位。最牛叉的是郑州。长沙排第18位，在70个大中城市中，这个位置，只能说中等偏强，也是房价上涨初期的特征，离房价过热还有一段路要走。

第四组图：三市二手房价格比较。分析完新房量价之后，再来比较一下安居客上的二手房价格。

苏州二手房价格，5月以来高位振荡，7月后略有下跌。有业内朋友跟我反映，9月下旬苏州集中土拍之后，很多新盘提价。但从这张二手房图上，并未体现在9月的二手房价格中，10月可能略有表现。但对苏州后市，我不乐观，已发出橙色预警。

合肥二手房价格，今年3月开启暴涨模式，至9月累计上涨七成多!也正是由于如此大的涨幅，产生了巨大的财富效应，让从未在楼市中赚过大钱的合肥人，目瞪口呆，大喜过望，激情四射，四处扫货，炒房上瘾，与十年前的温州人，何其相似!

据网友反映，合肥周边的中小城市，比如芜湖，房价也开始进入大涨模式。合肥人去长沙炒房，成为长沙当地的一大新闻。而近期长沙房贷收紧，重点限制的就是合肥人，他们中的部分人工资不高，流水也不足，银行主要目的是防范风险。

长沙二手房价格，二三季度上涨了6%。稳中向上，但属于刚开始上涨，幅度较小。未来半年，上涨空间值得期待。

第五张图：长沙新房库存压力。从住宅库存来看，2010年至2014年长沙库存不断增长，所以房价低迷。2015年以来高位盘整中略有下滑。截止今年8月底，积压的库存仍较大。

但是存销比，过去几个月快速下降，由年初的20个月，降至8月的12个月，按此趋势，年底将铁定降至10个月以下，甚至可能低探至5个月左右。其实这一点，与杭州相似，去年杭州的库存与去化周期也较高，今年3月后随着成交量的大增，库存快速下滑，当前去化周期只有5个月左右，加之9月的G20因素，导致房价暴涨。未来半年，长沙的房价走势，不太可能重演杭州的超级强势，但房价加速上涨，几乎没有悬念。

第六张图：房地产板块轮动学说。这是一张讲课用的ppt。今年3月，老杨首次提出，并通过几篇文章系统性阐述，然后多次在开发商内部会议和红粉内训会上，详细讲解逻辑架构，并预测下一步轮动中受益的城市。多数预测，或者已被验证，或者正在实现中。这一理论的详细内容，在此不展开了，有缘的朋友，以后会有机会面对面的听我的细解。

其中关于杭州的预言堪称经典，以前有述，不再赘言。我也希望，如今对长沙的预言(8月即看好长沙并行动)，半年之后，也能成为现实。长沙可能是继杭州之后，又一个房地产板块轮动学说的生动案例。

第七张图：长沙房价是洼地。这张图中列了全国31个省会、直辖市的房价。最高的是北京，四万八，最低的是银川，五千。各地经济与居民收入差异大，类似的城市比较才有价值。作为中部城市的长沙，只有六千多，明显低于同样是中部的郑州、武汉、合肥、南昌，甚至还低于西部的近邻成都、重庆、南宁、昆明。环顾四周，长沙房价仅略高于经济落后省份的贵阳!

长沙房价为何如此低?很多人都能列出很多原因：几年前供地多、本地企事业单位集资房多、本地人不爱买房爱娱乐、本地人不缺房……

不过，老杨能预测到一点：等到长沙房价大涨之后，还会有更多人站出来，列举长沙房价能够上涨的理由。哈哈。这是人性，不用老杨多说了。

当前我的一个基本判断是，长沙房价是洼地。不管需要多长时间，洼地一定会被填平，与周边类似城市相近。对于长沙楼市，奉劝部分网友，不要抱着短炒的心态，价值的回归，有时需要一些耐心。自住与长线投资，皆是较好入市时机。

按近几天地方新政不断冒出的节奏，估计未来长沙也会象征性的出新政，出于表态的需要。但着眼中长期发展，一个房价只有六千多的中部省会城市，人口集聚中的单核城市(按规划，2020年长沙中心城区人口达630万，明显多于合肥和南昌，与郑州和南京相近)，未来房价又能有多少下跌空间呢?

熟悉老杨的朋友，都知道老杨对于房地产市场的研判，全部基于数据分析，拥有自己的独特逻辑，不受别人观点影响，敢于做出大胆而明确的预测，偶尔理论结合实践、预测捆绑实战，乐于指导市场参与者(开发商、购房人)。

也许，一年之后，事实证明老杨对于长沙的预测是错的，或者存在一定偏差，没能沿续“房地产板块轮动在杭州身上的经典案例”。确实，相比半年之前，当前的政策环境趋紧，时机稍逊。

不过，但凡市场预测，不可能十拿九稳。2016年3月预测杭州市场时，也没想到其后会疯涨。关于市场预测，只要概率能达八成，就应自信一点，对吧。基于上述分析，老杨还是决定公开发布这篇文章。

最后，再次提示：上述文章写于2016年10月初，重在复盘当时的思考逻辑与分析框架。现在验货：当时对长沙楼市的预测是正确的!另，此文中当时涉及到对合肥楼市的预言，如今也已成为现实!