外地房企“洼地“难行 楼市隐现结构性难题

2015年，广州走出了自己的“慢牛”行情，“双降”刺激楼市量升价稳，土地市场先抑后扬，房企格局一超多强，区域分化愈发明显。与此同时，越来越多外来房企的目光开始瞄准广州，一线“洼地”正在酝酿着风暴。

“看不见雪的冬天不夜的城市，有人欢呼有人在哭泣”，带着12月份16°C的平均温度，广州告别2015走进了2016。

刚刚过去的一年，这座千年商都被密集关注，“北上广深”四个一线城市的格局里，外界对广州的身份认定出现了更多不同的讨论。

关于一线城市种种讨论中，广州常常被提作对比的一面就是房地产。2015年，京沪与豪宅齐飞，鹏城屡现日光价格飙升，唯独广州楼市，依然看似淡定。

然而，平静的水面同样蕴藏着力量。据阳光家缘数据，截至12月30日，2015年广州新建商品住宅网签91908套，成交面积1069 万平方米，成交均价15205元/平方米。

这一成交量已经超过2014年的824万平方米，同时也超过了2013年的1054万平方米。

2015年，广州走出了自己的“慢牛”行情，“双降”刺激楼市量升价稳，土地市场先抑后扬，房企格局一超多强，区域分化愈发明显。与此同时，越来越多外来房企的目光开始瞄准广州，一线“洼地”正在酝酿着风暴。

而在这样的全年表现中，以保利、万科为首的企业冲在了抢收一线。

本土大鳄，外来新秀

广州这片土壤走出了保利、越秀等具有地缘、资源优势的国企，也诞生了恒大、碧桂园、富力、雅居乐等为代表“华南五虎”。因为成熟、因为理性，强手如林而竞争激烈的广州，对于很多外来房企而言并不是个容易把握的市场。

广州房企销售金额排行榜中，“粤派房企”占据了压倒性的优势。据观点地产新媒体统计，2015年广州房企销售金额排行榜前三位分别是保利、万科及越秀。

以广州为起源根据地的保利地产(600048,股吧)，蝉联了广州房企销冠之位，本土资源、拿地优势以及深耕广州逾二十年的经验和洞察力，是保利在广州市场能够取得170亿规模的关键。

拥有相似背景的是排在第三位的越秀地产，作为广州老牌国企，越秀地产在羊城楼市中同样占据主要地位。事实上，保利和越秀两家房企在广州市场还常常是合作伙伴，双方曾数次合作开发项目。

不得不提的是，万科2015年在广州市场的发力，截至12月31日，广州万科实现了全年销售金额138亿元，位列广州房企销售金额排行榜第二。自2002年成立广州公司，万科在13年间完成了广州市场的落地与深入。

此外，2013年以来，包括金融街(000402,股吧)、方兴、华发、龙湖、华润、远洋、信达、北大资源、佳兆业等外来房企在短短两年时间集中涌入了广州市场。

2015年，大多还处在起步阶段的外来房企们并没有步入收获期，但未来他们或许将成为广州市场的新秀。不过，对于这批房企而言，落地广州的最大挑战就是如何应对高地价成本背后的定价难题。

量升价稳，重回高位

对比“北上深”，广州连续两年保持在15000元/平方米的成交均价明显处于低位。

广州市场有着截然不同的底色，市场化程度早，消费者理性务实，每年成交量稳定800-1000万平方米，过去十年的房价虽然一直上涨，但几乎从未出现过暴涨暴跌。

12月22日，广州政府新闻发布会说明显示，广州可销售的住房库存约900万平方米，“这个库存量在广州过去五到十年来都差不多，700万到1000万平方米是正常库存量范围。”

从全年周期来看，“330新政”成为广州楼市的加速节点，加之降息降准接连出炉，第二季度广州楼市成交量明显上升。

4-6月份广州成交呈现高位，单月新建商品住宅网签成交面积分别是85万平方米、107万平方米及116万平方米，第二季度成交面积较第一季度上升68%。

第三季度广州成交高位回落，但依然能保持在每月60万平方米的成交水平。进入第四季度的冲刺阶段，12月广州成交量就达到121万平方米，顺利高位收官。

据阳光家缘数据，截至12月30日，2015年广州新建商品住宅网签91908套，成交面积1069 万平方米，成交均价15205元/平方米。全年成交面积超过2014年的824万平方米，同时也超过了2013年的1054万平方米。

外围郊区是广州的成交主力。南沙、萝岗大量新货带动成交面积大幅上升，其中南沙受自贸区利好刺激，成交面积突破100万平方米。但库存上升中，花都、萝岗依然处于去库存阶段。

外围成交占据主要比重的结构直接影响了广州全市均价的表现。2015年15205元/平方米成交均价同比涨幅仅1.2%。

之困，结构性高库存

2015年广州土地市场总成交金额达959亿元，成交面积达1691万平方米。

相较于北京上海及深圳，2015年广州土地市场整体依然平稳，上半年土地市场多为底价成交或者是小幅溢价成交。进入下半年，广州土地市场才进入到升温状态，广钢新城、广纸以及琶洲电商总部成为年内广州土拍三大热点板块。

2014年2月，广钢新城首批地块入市;2015年11月，广钢新城推出第三批地块;三批推地合共13宗地块，累计成交金额达338亿元。

在此期间，寻找机会进入广州的金融街、华发、葛洲坝(600068,股吧)、金茂等外来房企纷纷落子广钢新城，而中海、保利同样亦有布局。然而，广钢新城高地价成本与周边区域房价的落差，却让介入的房企面对了定价难题。

2015年9月，广钢新城首盘中海花湾壹号以均价30000元/平方米入市，对此项目高达17950元/平方米及18471元/平方米的楼面价，盈利空间并不充裕;以22031元/平方米的楼面价进入广钢的金融街，项目开盘后网签均价仅30157元/平方米。

与广钢新城一江之隔的广纸片区，2015年6月26日出让两地块，最终由越秀地产以底价89亿元及绿地子公司以底价26.34亿元获得，合共吸金约115亿元。

9月，广纸再出两地块，雅居乐及金融街摘牌，合共成交金额37.5亿元，各自楼面地价达到23196元/平方米及26217元/平方米，业内预计未来楼盘售价将破40000元/平方米。

高地价成本已经成为广钢、广纸等新板块项目的共同隐忧。合富辉煌分析指出，广州中心城区平均地价在平均房价占比已超过50%，板块的难题在于市政配套未能匹配。

2016年，广州去库存压力依然存在，且中心城区热点板块高价地结构性高库存更为凸显。

据合富辉煌预测，2016年广州商品房共计在售余货8.2万套，预计新货10.8万套。在新增项目方面，中心区原芳村区新货大增，内部竞争白热化;其它区域货量高度集中在单一板块。

中心城区未来供应主要集中旧改板块(牛奶厂、广钢、广纸)，近两年已出让土地总建已超400万平方米，且成交地价不菲。新项目高地价凸显，注定售价走高，2016年的广州，中心区领涨隐现趋势。